房地產投資增速持續回落 補庫存動機增強

1-6月份，全國房地產開發投資5.6萬億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落了0.5個百分點。房地產投資的累計同比增速連續三個月回落，預計后續房地產投資仍將呈現小幅回調狀態。但中國房地產投資的韌性依然存在。從短期因素分析，這種投資韌性主要來自補庫存動機。6月末，商品房待售面積下降至5.5億平方米，較2016年初7.4億平方米的歷史高點，下降了1.9億平方米。為了補充庫存，一些開發企業加大了拿地力度。1-6月份，土地購置面積為1.1億平方米，累計同比增長7.2%，較一季度提高了6.7個百分點；同期房屋新開工面積9.6億平方米，累計同比增速11.8%，較一季度提高2.1個百分點。從長期因素看，這種投資韌性來自于新型城鎮化人口集聚和住房成套率改善帶來的住房建設需求。2017年末，中國常住人口城鎮化率為58.5%，而戶籍城鎮化率為42.4%，這種城鎮化率的結構特點決定了當前中國住房需求的韌性較強，特別是隨著大型城市群人口承載能力和產業承載能力不斷提升，人口將加快向一些二線和強三線城市集聚，這也是近期一些二線和強三線城市供求偏緊的內在原因。另外，在我們現有住房存量中，不成套住房仍占一定比例，根據有關統計數據估計，我國存量住房的成套率在75%左右，住房領域不平衡不充分的矛盾仍然存在。

從房地產市場調控效果看，在一系列房地產調控政策的持續作用下，調控取得了階段性成效，特別是一線城市調控效果逐步顯現，對全國房地產市場的預期起到了較好的引導作用。6月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比下降的有9個，其中包括北京、上海、深圳等城市。但我們也看到近期一些城市房價存在上漲壓力，為緩解和應對房地產的潛在風險，進一步促進廣大居民實現住有所居，后續房地產調控仍將采取“不放松、不動搖”的政策取向。應抓住市場調控取得階段性成果的窗口期，加快出臺房地產基礎性制度和長效機制。要堅持分城施策、分層施策的做法，對于供求偏緊的城市加大土地供給力度，促進區域住房供求實現基本平衡。對于購買首套中小戶型中低價位的自住需求，仍要給予相應的信貸和稅收優惠，特別是要制定針對“新市民”住房需求的支持政策。要加快完善住房租賃市場體系建設，建立適合租賃項目的土地供給模式，引導機構投資者進入租賃市場，加大租賃型項目的金融創新力度，提高租賃項目的可持續性。進一步完善多渠道的住房保障政策，重點發展包括公共租賃住房、共有產權住房在內的住房保障供應體系。